Índice de oferta de suelo

Descripción

Es una estimación de la proporción de suelo ofertada en el mercado formal de suelo (respecto al total del área urbana) en un determinado período de tiempo. Las variables que lo componen son la superficie total ofrecida estimada (suelo) y la superficie total del área urbana. Se ha calculado para 2001, 2004, 2007, 2010 y 2013.

Metodología

Se combinan dos variables: a) una estimación de la superficie total anual ofertada, que se obtiene a través de una muestra para la que se suman las superficies de todos los lotes que la integran, para un año determinado y b) la superficie total del área urbana, que se toma de los resultados obtenidos en el indicador "Tejidos residenciales en áreas de expansión urbana".

Los clasificados inmobiliarios de los que se relevaron los datos de las superficies de suelo ofertadas se publicaron en los siguientes diarios: "Primera Edición" en Posadas, "El diario" en Paraná, "Época" en Corrientes,
"Diario de Cuyo" en San Juan, "El sureño" y "Tiempo fueguino" en Río Grande; "La nueva provincia", "El capitel" y "Todo clasificados" en Bahía Blanca, "El Eco" en Tandil "La Gaceta" en Tucumán, "Los Andes" en Mendoza y "Río Negro" en Neuquén, Cipolletti y Río Negro.
Cada año la muestra que se utilizó para estimar la variable está integrada por avisos clasificados que, como mínimo, cuentan con información sobre localización exacta y superficie del terreno. Esta exigencia deja afuera de la estimación aproximadamente al 20% de los avisos. Para cada año se realizaron relevamientos de avisos cada tres meses, lo que permite abarcar gran parte de los avisos que anualmente se publican en los diarios seleccionados.

El indicador se construye dividiendo la superficie total anual ofertada por la superficie total del área urbana.

Dado que el tipo y tamaño de la oferta varía dentro del área urbana, para el análisis se consideró sólo a los barrios consolidados y a las áreas de expansión. Las Áreas Centrales corresponden al lugar donde se encuentran  las sedes principales de la administración pública, donde se localizan las mayores densidades edilicias y donde predominan los usos comerciales y de servicios. Suelen incluir a los centros históricos de las ciudades. Los Barrios Consolidados son aquellas áreas urbanas caracterizadas por la presencia de tejidos urbanos regularizados y redes de servicios públicos; por un predominio de los usos residenciales (sin excluir los usos mixtos) y una densidad de ocupación intermedia. Las Áreas de Expansión corresponden a lo que suele denominarse  “periurbano”, caracterizado por la discontinuidad del tejido, la carencia de redes de infraestructura, la alternancia de lo rural y lo urbano y una baja densidad. Y las Áreas de Renovación son aquellas zonas donde se verifica un fuerte dinamismo de la actividad inmobiliaria. En ellas suelen observarse cambios de usos de suelo más o menos generalizados, procesos de gentrificación, grandes proyectos urbanos públicos y privados, etc.

Selección de casos

De los 21 casos de estudio (Ampliar), se seleccionaron 10 ciudades, tomando como referencia la jerarquía urbana desarrollada por el Programa Argentina Urbana (ver indicador “Jerarquía urbana”), buscando representar los nodos nacionales, regionales y subregionales que, a la vez, pertenezcan a contextos regionales y ambientales diferentes, y de los que se cuente con datos de la EPH.

Unidad de medida

Oferta anual de suelo como porcentaje del área urbana

Observaciones

Las diferencias entre la tasa anual de crecimiento urbano y los porcentajes de superficies ofertadas en cada ciudad puede dar una idea de la magnitud del crecimiento del área urbana por vías distintas a las de la oferta privada (ocupación informal o intervención del Estado). Asimismo, no todo el suelo ofrecido implica necesariamente un crecimiento de la superficie del área urbana.  Es posible que  una fracción (tal vez importante) de la superficie ofrecida  corresponda a cambios de usos o completamiento de vacíos urbanos.

El indicador sólo considera la oferta formal y privada de suelo. No incluye la oferta de suelo informal, así como tampoco el loteo de terrenos del Estado. Además, no todos los avisos clasificados cuentan con datos suficientes como para ingresar en la muestra.

Periodicidad: Se realizarán actualizaciones anuales de la información del indicador. Se basarán en información relevada en forma permanente a lo largo del año.

Este indicador requiere una lectura cuidadosa que contemple las especificidades de cada caso. En algunos casos gran parte de la expansión urbana podría corresponder a la producción informal o pública de suelo y en otros la oferta privada relevada puede corresponder a ocupación de vacíos urbanos o cambios de usos.

Relevancia

Es un descriptor de la dinámica del mercado de suelo formal y privado. Es útil para monitorear en el tiempo la evolución cuantitativa y cualitativa del suelo ofertado en el mercado formal y privado. Permite inferir la necesidad de políticas públicas vinculadas al mercado de suelo urbano.

Datos de referencia

En promedio las áreas urbanas tomadas en cuenta para este indicador crecieron a una tasa de 3, 9 % anual en el período analizado (2001-2013). Asimismo el valor del indicador (superficie ofertada / superficie total) osciló entre el 0.2 y el 2.8% a lo largo del mismo período.

Palabras clave

consolidación urbana, mercado de suelo, oferta de suelo, oferta de terrenos, superficie de suelo, superficie de suelo, Urbanización

Fuentes de información

Elaboración propia en base a interpretación visual de imágenes satelitales de alta resolución, realizada en el marco del Estudio de Tejidos, imágenes suministradas por la CONAE, Elaboración propia en base a relevamientos en avisos clasificados en diarios provinciales y/o locales..

El  análisis de este indicador muestra que las áreas urbanas analizadas crecieron a una tasa de 3, 9  % anual en el período analizado (2001-2013),  mientras que el valor del indicador (superficie ofertada / superficie total) osciló entre el 0.2 y el 2.8 % a lo largo del mismo período. Esta diferencia puede deberse a que una importante parte del aumento de las áreas urbanas se explica  por el papel de los planes de vivienda estatales o por la informalidad en la producción de suelo urbano.

Por un lado se observan los casos de  Corrientes y Paraná, dónde las ciudades se expandieron anualmente con una relación prácticamente igual que las superficies ofertadas en el mercado formal y privado. En el caso de Corrientes la ciudad se expandió al 1,7 % anual mientras que las superficies ofertadas promediaron el 2,4 % de las superficie total del área urbana. En Paraná el fenómeno es similar: la ciudad se expandió al 2,9 % mientras que las superficies ofertadas promediaron el 2,8 % del total del área urbana.
 

En el otro extremo se encuentran Río Grande, Neuquén y Posadas, las cuales presentan un crecimiento del área urbana mucho mayor al promedio del indicador, o sea: el crecimiento de la llamada "mancha urbana" no es acompañado por una oferta equivalente formal de suelo. El resto de las ciudades muestran la misma tendencia (falta de correspondencia) pero con niveles más moderados.

La mayor cantidad de suelo ofertado en los casos de estudio se encuentra en áreas de expansión, aunque existen algunas excepciones.

Respecto al tamaño de los lotes se observa una esperable diferencia entre aquellos ofertados en áreas de expansión y los ofertados en barrios consolidados. Con algunas excepciones los casos analizados registran mayores dimensiones en las primeras. La superficie de los terrenos en los barrios consolidados se ubica, aproximadamente, entre los 300 y 400 m2 en la mayoría de las ciudades de la muestra. Por su parte, los lotes en áreas de expansión alcanzan valores cercanos a los 600-700 m2, aunque se encuentran excepciones en función de la ciudad de referencia.  

Por último,  en seis de los diez casos (Posadas, Paraná, Corrientes, San Juan, Río Grande y Bahía Blanca) se verifica un incremento de la distancia de los terrenos ofertados en las áreas de expansión respecto al centro de las ciudades. Se muestra así que en estas ciudades se produce un crecimiento hacia la periferia.

 

SUPERFICIES OFERTADAS (en hectáreas):

Muestra seleccionada pra el período 2001-2013                   

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales .

 

SUPERFICIES DE SUELO OFERTADAS EN GRAN SAN JUAN, 2013

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales.

SUPERFICIES DE SUELO OFERTADAS EN GRAN POSADAS, 2013

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales.

SUPERFICIES DE SUELO OFERTADAS EN GRAN CORRIENTES, 2013

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales.

SUPERFICIES DE SUELO OFERTADAS EN NEUQUÉN-CIPOLLETTI, 2013

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales.

SUPERFICIES DE SUELO OFERTADAS EN RÍO GRANDE, 2013

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales.

SUPERFICIES DE SUELO OFERTADAS EN GRAN TUCUMÁN, 2013

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales.

SUPERFICIES DE SUELO OFERTADAS EN GRAN PARANÁ, 2013

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales.

SUPERFICIES DE SUELO OFERTADAS EN TANDIL, 2013

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales.


 

ÍNDICE DE OFERTA DE SUELO, 2001-2013

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales y a resultados propios del análisis de tejidos urbanos (Véase el indicador: Tejidos residenciales en áreas de expansión urbana)

TASA DE CRECIMIENTO ANUAL DEL ÁREA URBANA Y PROMEDIO DEL ÍNDICE DE OFERTA DE SUELO, 2001-2013

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales y datos propios del crecimiento de las áreas urbanas.

 

 

Caso

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Mapa de Superficies Ofertadas en el Gran Posadas

Localización de las superficies ofertadas en el Gran Posadas en 2013

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Mapa de superficies ofertadas en Gran San Juan

Localización de las superficies ofertadas en Gran San Juan, 2013

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Mapa de superficies ofertadas, Gran Corrientes

Localización de las superficies ofertadas en Gran Corrientes, 2013

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Mapa de superficies ofertadas en Neuquén

Localización de superficies ofertadas en Neuquén-Cipolletti, 2013

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Mapa de superficies ofertadas en Gran Paraná

Localización de superficies ofertadas en Gran Paraná, 2013

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Mapa superficies ofertadas en Río Grande

Localización de superficies ofertadas en Río Grande, 2013

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Mapa de superficies ofertadas en Tandil, 2013

Localización de superficies ofertadas en Paraná, 2013

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Mapa de las superficies ofertadas en Gran Tucumán

Localización de las superficies ofertadas en Gran Tucumán, 2013

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Gráfico Índice de oferta de suelo

Gráfico Índice de oferta de suelo, casos analizados, 2001-2013

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Gráfico comparación

Gráfico comparación tasa de crecimiento anual promedio del área urbana y promedio del indicador, 2001-2013

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Tabla superficies ofertadas

Tabla superficies ofertadas en hectáreas, casos de estudios, 2001-2013

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Tabla evolución de la superficie del área urbana

Tabla evolución de la superficie del área urbana, casos de estudio, 2001-2013

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Tabla superficies ofertadas según área

Tabla superficies ofertadas según área, en casos de estudio, 2001-2013

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Tabla tamaño de lotes según área

Tabla tamaño de lotes según área, casos de estudio, 2001-2013

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Tabla de distancia de terrenos al centro

Tabla de distancia de terrenos al centro en áreas de expansión

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Superficie ofertada en Gran Corrientes, 2013

Superficie ofertada en Gran Corrientes, 2013

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