Índice de accesibilidad al suelo

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Descripción

Muestra la cantidad de ingresos familiares mensuales necesarios para adquirir una parcela tipo.

Metodología

Para la construcción del índice se necesitan tres componentes: a) las medianas de ingresos familiares (el segundo cuartil) , b) los precios promedio del m2 de suelo (diferenciando las parcelas situadas en áreas de expansión y las localizadas en los barrios consolidados) y c) una superficie de parcela tipo para comparar: en este caso se toma para el análisis una de 300 metros cuadrados (m2).

Se construye multiplicando el precio del m2 de suelo, en las áreas de expansión y en los barrios consolidados, por la superficie de una parcela tipo (300 m2) y luego dividiendo por el ingreso familiar mensual del segundo cuartil (mediana). Se decidió usar la mediana, que representa el valor de la variable de posición central en un conjunto de datos ordenados, por considerarla mejor para el análisis que el promedio (la media de valores). Se tomaron los valores (de ingresos y de precio de suelo) de 4 cortes temporales: 2004, 2007, 2010 y 2013.

Los clasificados inmobiliarios de los que se relevaron los precios del suelo se publicaron en los siguientes diarios: "Primera Edición" en Posadas, "El diario" en Paraná, "Época" en Corrientes, "Diario de Cuyo" en San Juan, "El sureño" y "Tiempo fueguino" en Río Grande; "La nueva provincia", "El capitel" y "Todo clasificados" en Bahía Blanca, "El Eco" en Tandil "La Gaceta" en Tucumán, "Los Andes" en Mendoza y "Río Negro" en Neuquén, Cipolletti y Río Negro.

Las ciudades fueron divididas en cuatro zonas:

1. Áreas Centrales. Corresponden al lugar donde se encuentran las sedes principales de la administración pública, donde se localizan las mayores densidades edilicias y donde predominan los usos comerciales y de servicios. Suelen incluir a los centros históricos de las ciudades.

2. Barrios Consolidados. Son aquellas áreas urbanas caracterizadas por la presencia de tejidos urbanos regularizados y redes de servicios públicos; por un predominio de los usos residenciales (sin excluir los usos mixtos) y una densidad de ocupación intermedia.

3. Áreas de Expansión. Corresponde a lo que suele denominarse “periurbano”, caracterizado por la discontinuidad del tejido, la carencia de redes de infraestructura, la alternancia de lo rural y lo urbano y una baja densidad.

4. Áreas de Renovación. Son aquellas zonas donde se verifica un fuerte dinamismo de la actividad inmobiliaria. En ellas suelen observarse cambios de usos de suelo más o menos generalizados, procesos de gentrificación, grandes proyectos urbanos públicos y privados, etc.

Selección de casos

De los 21 casos de estudio (Ampliar), se seleccionaron 8 ciudades, tomando como referencia la jerarquía urbana desarrollada por el Programa Argentina Urbana (ver indicador “Jerarquía urbana”), buscando representar los nodos nacionales, regionales y subregionales que, a la vez, pertenezcan a contextos regionales y ambientales diferentes, y de los que se cuente con datos de la EPH.

Unidad de medida

Ingresos Familiares mensuales necesarios para adquirir una parcela tipo.

Observaciones

Los valores del indicador no muestran una tendencia uniforme para todas las ciudades. Se pueden diferenciar dentro de las ciudades estudiadas tres casos: a) ciudades que mejoran su accesibilidad, b) ciudades que la mantienen y c) Río Grande, que muestra un empeoramiento de la accesibilidad al suelo.

Periodicidad: Anual

Referencias

Relevancia

Es un descriptor de las condiciones de acceso al suelo en el mercado de suelo formal y privado para diferentes estratos sociales y en distintas áreas de las ciudades estudiadas. Es útil para monitorear en el tiempo la variación de las condiciones formales de acceso a suelo. Permite inferir la necesidad de políticas públicas vinculadas a los mercados de suelo urbano.

Datos de referencia

Los ingresos familiares del segundo cuartil ( mediana) para el total del país obtenidos de la EPH (Encuesta Permanente de Hogares) muestran la siguiente evolución: 692 $ (pesos) en 2004, 1440 $ en 2007, 2800 $ en 2010 y 6000 $ en 2013.

De los casos analizados, solamente Río Grande estuvo por encima de la mediana para todo el país en los cuatro años analizados. En todos los casos, la tasa de incremento anual del precio del m² de suelo en las áreas de expansión promedió el 26 % entre 2004 y 2013, con un máximo de 40 % en Río Grande y un mínimo de 19,7 % en Tucumán.

Para los barrios consolidados, la tasa de aumento promedio es muy similar, y los máximos y mínimos también se verifican en Río Grande y Tucumán respectivamente.

Palabras clave

Accesibilidad a la vivienda, Accesibilidad a la vivienda, ingresos, mercado de suelo, mercado de tierras, precios de terrenos

Fuentes de información

Elaboración propia en base a datos de la EPH (INDEC).

Indicadores relacionados

Índice de oferta de suelo - Ingresos familiares mensuales (promedio)

ver análisis

La evolución de los valores del Indicador de Accesibilidad al Suelo dependen de las trayectorias de las dos variables que lo componen: precio del suelo e ingresos familiares. El análisis de accesibilidad al suelo urbano se realizó en dos tipos de áreas: los barrios consolidados y las áreas de expansión. Dado que los precios del suelo de ambas áreas son diferentes también varía la accesibilidad al suelo en las mismas.

Precios del suelo en áreas en expansión

En los casos estudiados se observa una tendencia creciente del precio promedio del suelo en áreas de expansión. Como se observa en la tabla, los valores del suelo muestran que en 2004 Corrientes tenía los menores valores (15 pesos cada metro cuadrado), seguida de Posadas (28$/m2), Paraná (33$/m2), San Juan (44$/m2), Bahía Blanca (48$/m2), Tucumán (51$/m2), Río Grande (68$/m2) y Mendoza (68$/m2). En 2013, el último de los años analizados, Corrientes y Posadas continúan teniendo los menores valores (153 $ y 204$/m2, respectivamente), posición que también ocupan en 2007 y 2010.

EVOLUCIÓN DE PRECIOS CORRIENTES DEL SUELO ($/ m²) EN ÁREAS EN EXPANSIÓN

Fuente: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios.

En relación a los valores más altos, Río Grande presenta tanto en 2010 como en 2013 los resultados más elevados de la muestra. Por su parte, Bahía Blanca evoluciona de una posición intermedia en 2004 al segundo valor más elevado en 2013 (después de Río Grande, el valor más alto con 466$/m2).

EVOLUCIÓN DE PRECIOS PROMEDIO DE SUELO (EN PESOS POR METRO CUADRADO) EN ÁREAS DE EXPANSIÓN, 2004-2013.

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales y datos de INDEC.

Evolución de los valores del indicador en áreas de expansión

Al considerar la cantidad de ingresos familiares necesarios para acceder a una parcela tipo (de 300 metros cuadrados) en áreas de expansión, se puede observar que las ciudades de Corrientes, Posadas, Paraná y San Juan (de menor a mayor en valores del indicador), mantienen durante los cuatro años la misma posición relativa entre sí mismas. Como detalle puede decirse que las ciudades cuyos valores de accesibilidad aumentan (o sea, más ingresos familiares necesarios para comprar unidad tipo) entre 2004 y 2007, luego bajan entre 2007 y 2010 y viceversa.

Corrientes, en el balance final, casi no muestra cambios: para el segundo cuartil (mediana), siguen necesitándose 10 ingresos familiares para comprar un terreno en el área de expansión. Posadas muestra una leve mejoría: pasa de 15 a 12 ingresos mensuales. Paraná empeora mínimamente (pasa de 16 a 18 y San Juan muestra el mayor retroceso en accesibilidad al suelo (dentro de este grupo de ciudades), pasando de 20 a 24 ingresos familiares necesarios para adquirir un terreno tipo.

Los casos donde se verifican modificaciones considerables a lo largo del período analizado son Río Grande, Tucumán y Mendoza.

En el caso de la ciudad fueguina pasa de tener en 2004 uno de los valores más bajos para el indicador (en relación a las otras ciudades) a presentar en 2013 el más alto (peor accesibilidad al suelo), necesitándose 31 ingresos familiares mensuales para comprar un terreno tipo (en 2004 se necesitaban 13).

Los ingresos familiares en esta ciudad son los más elevados, ya incluso en 2004 y, además, muestran un crecimiento notable que los lleva en 2013 a más que duplicar los de las otras ciudades. Sin embargo, esto no alcanza para contrarrestar los sorprendentes incrementos del precio de la tierra. Esto explica en gran parte la creciente informalidad en el acceso a la tierra en Río Grande (27 % entre 1991 y 2010).

Tucumán es un caso llamativo. Allí se combina un incremento moderado (en relación a otras ciudades) de los precios del suelo con un fuerte incremento de los ingresos familiares, el mayor de la muestra. De esta forma Tucumán pasa de un valor del indicador de 29 ingresos familiares mensuales necesarios para el segundo cuartil (mediana) en 2004 a 13 en 2013, reflejando una considerable mejora de la accesibilidad al suelo.

Mendoza, por su parte, describe una mejora considerable en términos del indicador. Mientras que en 2004 se necesitaban 30 ingresos familiares mensuales del segundo cuartil para acceder a una parcela tipo, en 2013 este valor decrece a 18. Probablemente, esto pueda explicarse por ser una de las ciudades donde el valor del m2 creció a menor ritmo interanual (con 20,3 % es el segundo valor más bajo de las 8 ciudades analizadas).

El indicador también se ha calculado para otros niveles de ingresos, específicamente, para los cuartiles 1 y 3.

En dos de las ocho ciudades (Tucumán y Mendoza), la evolución de los valores del indicador para el cuartil 1 muestra un considerable mejora entre 2004 y 2013. Para este último año, en Tucumán y en Mendoza se necesitaban 34 y 31 ingresos menos respectivamente para acceder a un lote tipo (de 300 m 2). Asimismo, es en estas ciudades dónde se reduce en mayor medida la brecha de ingresos necesarios entre el cuartil 1 y el cuartil 3 (26 ingresos).

En el otro extremo, Río Grande muestra un empeoramiento en términos de accesibilidad para el cuartil 1. En 2013 se necesitaban 28 ingresos más que en el 2004 para acceder a un lote (o parcela) tipo. De la misma forma es dónde más aumenta (con 14 ingresos) la brecha entre el cuartil 1 y el cuartil 3 en el período de estudio.

EVOLUCIÓN DEL ÍNDICE DE ACCESIBILIDAD AL SUELO EN ÁREAS DE EXPANSIÓN, 2004-2013.

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales y datos de INDEC.

EVOLUCIÓN ÍNDICE DE ACCESIBILIDAD POR CUARTIL EN ÁREAS DE EXPANSIÓN, 2004-2013

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales y datos de INDEC.

Precios del suelo en barrios consolidados

Al igual que en las áreas de expansión, los barrios consolidados, describen un tendencia creciente del valor del suelo. En 2004 los mayores precios del suelo (en pesos cada metro cuadrado) en las zonas de barrios consolidados se encontraban en la ciudad de San Juan (101$/m2), seguida de Mendoza (92$/m2), Río Grande (87$/m2), Tucumán (80$/m²), Bahía Blanca (77$/m2), Paraná (73$/m2), Corrientes (68$/m2), mostrando Posadas los menores valores (66$/m2).

EVOLUCIÓN DE PRECIOS CORRIENTES DEL SUELO ($/ m²) EN BARRIOS CONSOLIDADOS

Fuente: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios.

En 2013 los mayores precios se encontraban en Río Grande, con valores muy lejanos a los del resto de las ciudades (2030$/m2). San Juan pasa a ocupar el segundo lugar (765$/m2), seguido por Mendoza y Bahía Blanca (630 $ y 581$ /m2 respectivamente). Posadas (607$/m2) y Corrientes (576$/m2) se ubican por detrás y los menores valores corresponden a Tucumán (495$/m2) y Paraná (494$/m2), que ocupan esa posición por presentar menores tasas de incremento del valor del suelo en relación a las otras ciudades.

Río Grande presenta los mayores valores durante los últimos tres años, seguido por Mendoza en 2004 y San Juan en 2007 y 2013.

EVOLUCIÓN DE PRECIOS PROMEDIO DE SUELO ($/M2) EN BARRIOS CONSOLIDADOS, 2004-2013.

FUENTE: Elaboración propia en base a relevamientos de clasificados inmobiliarios en periódicos locales y datos de INDEC.

Evolución de los valores del indicador en barrios consolidados

Analizando los valores del indicador para barrios consolidados podemos clasificar a las 8 ciudades en 3 casos: ciudades que mejoran su accesibilidad, ciudades que la mantienen y Río Grande, que muestra un fuerte empeoramiento de la accesibilidad al suelo.

El primer grupo está integrado por Tucumán, Paraná, Mendoza y Corrientes. Los ingresos familiares necesarios del segundo cuartil (mediana) para acceder a una parcela tipo disminuyen considerablemente en las dos primeras. Mientras en 2004 se necesitaban 45 ingresos familiares mensuales en Tucumán, esta cifra se redujo en 20. Por su parte, Paraná pasó de 37 a 22 ingresos familiares. En menor medida, Mendoza y Corrientes vieron reducirse en 9 y 7 la cantidad de ingresos necesarios.

El segundo grupo (ciudades donde el valor del indicador se mantiene) está integrado por Posadas, San Juan y Bahía Blanca. Las tres aumentan de 2004 a 2007 en la cantidad de ingresos necesarios para el segundo cuartil (mediana) para acceder a una parcela tipo, aunque desde ese momento y hasta 2013 describen una tendencia descendente hasta acomodarse a valores cercanos a los de 2004.

La única ciudad que presenta una disminución fuerte en la accesibilidad al suelo en zona de barrios consolidados es Río Grande. Esto se produce a pesar de que los ingresos familiares en la ciudad más que duplican a los del resto de las ciudades estudiadas, multiplicándose más de 9 veces entre 2004 y 2013 (los ingresos del cuartil 1 incluso crecen a una tasa mayor).

Sin embargo estos elevados niveles de ingresos familiares poco pueden hacer para contrarrestar los incrementos del precio de la tierra, cuyo valor se multiplica más de 23 veces entre 2004 y 2013. De esta forma el valor del indicador sube de 17 a 43, reflejando una fuerte disminución en la accesibilidad a la tierra en la zona de barrios consolidados.

La evolución de la accesibilidad al suelo de los cuartiles 1 y 3 en los barrios consolidados muestra que hay un grupo de ciudades en las que los valores del indicador mejoró notablemente. Para el cuartil 1, en Tucumán, Paraná, Mendoza y Corrientes se redujo entre 32 y 46 la cantidad de ingresos necesarios para acceder a un lote tipo. En el 2013, estas ciudades también presentaban la mayor disminución de la brecha en relación a los ingresos necesarios para acceder a un lote entre los cuartiles 1 y 3.

Contrariamente, Río Grande presentaba resultados más desfavorables para el cuartil 1, dónde la cantidad de ingresos necesarios para acceder a un lote aumentó de 35 a 76 entre 2004 y 2013. También fue la ciudad dónde más aumentó la distancia de ingresos entre el cuartil 1 y el cuartil 3 (22 ingresos).