Es una estimación de la proporción de suelo ofertada en el mercado formal de suelo (respecto al total del área urbana) en un determinado período de tiempo. Las variables que lo componen son la superficie total ofrecida estimada (suelo) y la superficie total del área urbana. Se ha calculado para 2001, 2004, 2007, 2010 y 2013.

Se combinan dos variables: a) una estimación de la superficie total anual ofertada, que se obtiene a través de una muestra para la que se suman las superficies de todos los lotes que la integran, para un año determinado y b) la superficie total del área urbana, que se toma de los resultados obtenidos en el indicador "Tejidos residenciales en áreas de expansión urbana".

Los clasificados inmobiliarios de los que se relevaron los datos de las superficies de suelo ofertadas se publicaron en los siguientes diarios: "Primera Edición" en Posadas, "El diario" en Paraná, "Época" en Corrientes,
"Diario de Cuyo" en San Juan, "El sureño" y "Tiempo fueguino" en Río Grande; "La nueva provincia", "El capitel" y "Todo clasificados" en Bahía Blanca, "El Eco" en Tandil "La Gaceta" en Tucumán, "Los Andes" en Mendoza y "Río Negro" en Neuquén, Cipolletti y Río Negro. Cada año la muestra que se utilizó para estimar la variable está integrada por avisos clasificados que, como mínimo, cuentan con información sobre localización exacta y superficie del terreno. Esta exigencia deja afuera de la estimación aproximadamente al 20% de los avisos. Para cada año se realizaron relevamientos de avisos cada tres meses, lo que permite abarcar gran parte de los avisos que anualmente se publican en los diarios seleccionados.

El indicador se construye dividiendo la superficie total anual ofertada por la superficie total del área urbana.

Dado que el tipo y tamaño de la oferta varía dentro del área urbana, para el análisis se consideró sólo a los barrios consolidados y a las áreas de expansión. Las Áreas Centrales corresponden al lugar donde se encuentran  las sedes principales de la administración pública, donde se localizan las mayores densidades edilicias y donde predominan los usos comerciales y de servicios. Suelen incluir a los centros históricos de las ciudades. Los Barrios Consolidados son aquellas áreas urbanas caracterizadas por la presencia de tejidos urbanos regularizados y redes de servicios públicos; por un predominio de los usos residenciales (sin excluir los usos mixtos) y una densidad de ocupación intermedia. Las Áreas de Expansión corresponden a lo que suele denominarse  “periurbano”, caracterizado por la discontinuidad del tejido, la carencia de redes de infraestructura, la alternancia de lo rural y lo urbano y una baja densidad. Y las Áreas de Renovación son aquellas zonas donde se verifica un fuerte dinamismo de la actividad inmobiliaria. En ellas suelen observarse cambios de usos de suelo más o menos generalizados, procesos de gentrificación, grandes proyectos urbanos públicos y privados, etc.

Selección de casos

De los 21 casos de estudio (Ampliar), se seleccionaron 10 ciudades, tomando como referencia la jerarquía urbana desarrollada por el Programa Argentina Urbana (ver indicador “Jerarquía urbana”), buscando representar los nodos nacionales, regionales y subregionales que, a la vez, pertenezcan a contextos regionales y ambientales diferentes, y de los que se cuente con datos de la EPH.

Las diferencias entre la tasa anual de crecimiento urbano y los porcentajes de superficies ofertadas en cada ciudad puede dar una idea de la magnitud del crecimiento del área urbana por vías distintas a las de la oferta privada (ocupación informal o intervención del Estado). Asimismo, no todo el suelo ofrecido implica necesariamente un crecimiento de la superficie del área urbana.  Es posible que  una fracción (tal vez importante) de la superficie ofrecida  corresponda a cambios de usos o completamiento de vacíos urbanos.

El indicador sólo considera la oferta formal y privada de suelo. No incluye la oferta de suelo informal, así como tampoco el loteo de terrenos del Estado. Además, no todos los avisos clasificados cuentan con datos suficientes como para ingresar en la muestra.

Periodicidad: Se realizarán actualizaciones anuales de la información del indicador. Se basarán en información relevada en forma permanente a lo largo del año.

Este indicador requiere una lectura cuidadosa que contemple las especificidades de cada caso. En algunos casos gran parte de la expansión urbana podría corresponder a la producción informal o pública de suelo y en otros la oferta privada relevada puede corresponder a ocupación de vacíos urbanos o cambios de usos.

Relevamiento del Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

Es un descriptor de la dinámica del mercado de suelo formal y privado. Es útil para monitorear en el tiempo la evolución cuantitativa y cualitativa del suelo ofertado en el mercado formal y privado. Permite inferir la necesidad de políticas públicas vinculadas al mercado de suelo urbano.

En promedio las áreas urbanas tomadas en cuenta para este indicador crecieron a una tasa de 3, 9 % anual en el período analizado (2001-2013). Asimismo el valor del indicador (superficie ofertada / superficie total) osciló entre el 0.2 y el 2.8% a lo largo del mismo período.